Инженерингът на дома: 3 скрити разхода, които никой не споменава ще разгледаме днес. Този термин все по-активно навлиза в речника на хората, свързани със строителния бизнес. С него вече се запознават и голяма част от собствениците на жилища, изправени пред предизвикателството, наречено ремонт. Тази концепция е доста привлекателна и изкушава с максималното облекчение, което предлага на ползвателите си.
Все повече компании залагат на инженеринг, предлагайки комплексна услуга по извършване на ремонт от – до. Идеята е да се използва един изпълнителен екип, обвързан с ясен договор – без излишен хаос, с минимум грешки и отличен контрол. На теория всичко звучи чудесно, но винаги има и недостатъци, за които никой не говори. Точно на тях ще обърнем внимание днес, за да ви спестим непредвидени разходи.
Инженеринг при жилищните ремонти
Инженеринг при жилищните ремонти е пълният цикъл на управление на един добре организиран строителен проект. Това е твърде общо определение, което бихме желали да разгледаме в дълбочина.
Що е то инженеринг?
В контекста на жилищните ремонти инженеринг е услуга, предлагана от една строителна компания на собственика. Тя поема изцяло управлението на проекта от първоначалната идея до финалните детайли, координира, контролира и издава завършения проект в уговорените срокове. Това спестява на възложителя усилието да организира ремонта на своето жилище сам, издирвайки различни изпълнители за отделните дейности, комуникация с много хора, изчакване с месеци да се освободи конкретен човек и наложителния контрол върху изпълнението на всяка задача.
Инженеринговата услуга включва няколко основни етапа.
Проектиране
Проектирането включва изготвяне на проект за предстоящите строителни дейности. Създава се разпределение на пространството по най-функционалния начин, като за целта се представят не само технически чертежи, а и визуализация на процеса. Прави се предложение за интериорно оформление, което също се обсъжда с възложителя.
Организиране на процеса
След получаване на одобрение за предложения проект, организацията на процеса по ремонт е следващата важна стъпка. Тя включва планиране на дейностите в правилната им последователност, изготвяне на график за осъществяването им и създаване на нужната координация между отделните етапи.
Синхронизиране на изпълнителите
Една от най-важните задачи на инженеринговата компания е да създаде синхрон между отделните изпълнители. Строителни дейности, боядисване, полагане на плочки и подови настилки, ВиК и електрически инсталации – всички те трябва да се изпълняват в такава последователност, че да се минимизират забавянията на обекта.
Доставка на материали
Компанията се грижи за всички доставки, нужни за протичане на строително-ремонтните дейности по план. Тя организира логистиката, поръчките и пристигането по график на материалите на обекта. Това включва както строителни смеси, така и санитария, фаянс, настилка и дори осветителни тела.
Качествен контрол и спазване на срокове
Целият процес по изпълнение на възложения проект подлежи на качествен контрол от инженеринговата компанията. Проследява се начинът, по който бива осъществена всяка дейност, съответствието ѝ с одобрения проект и движението ѝ спрямо заложените срокове. Това позволява планирането и реалното изпълнение да се движат в синхрон.
Кога инженерингът е добър избор
Не винаги инженерингът е добър избор. Когато ремонтът не е сложен и голям, използването на компания-посредник е излишно и неоправдано оскъпяване. Инженеринговата услуга е ефективна при мащабни, сложни и специфични проекти, изискващи синхронизация между разнородни дейности. При малките ремонти работата с компания вероятно ще реализира разходи, надвишаващи ползите. Наемането на една бригада-изпълнител може да се координира от самия собственик, което е правилното решение за такива ситуации.
Типичен пример за нуждата от наемане на инженерингова компания са цялостните ремонтни дейности по закупено старо жилище. Там се налага да бъдат подменени компрометирани инсталации, да се реорганизира пространството и да се изгради модерен облик от нулата. Не са изключение и случаите, при които ново жилище се нуждае от редица подобрения, така че да пасне на вкуса на своите собственици. Именно тогава качествено управляваният процес може да спести не само излишни разходи, но и ред проблеми.
Инженерингът е подходящ и при ремонти, изискващи големи реконструкции. Обикновено те са свързани с пълно функционално преразпределение на жилищната площ, което налага пълна промяна на интериорната концепция. Изместване на водопроводни инсталации, прекарване на ново електрическо захранване и всички свързани с това строителни дейности се нуждаят от качествено управление.
Скрити разходи при инженеринг
Добрата организация и ясно структурираните разходи са широко рекламираните предимства, които повишават популярността на инженеринговите компании. Понякога обаче договорената предварително цена за ремонт може да нарасне след стартирането на проекта на база допълнителни „скрити“ разходи. Именно за тях трябва да се информират бъдещите потребители на услугата.
Скрит разход № 1
Скрит разход № 1 при инженеринговите проекти е т.н. управленска такса. Това е възнаграждението за компанията, която сте наели, за да планира и координира процеса от началото на ремонта до издаването на обекта. Тя е напълно логична, защото представлява реалната печалба за извършената услуга и сама по себе си не е проблем.
Проблем възниква, когато тази такса не бъде спомената пред клиента още в началото на проекта. Когато тя не е ясно дефинирана и конкретно посочена, той може да изпадне в заблуждение относно стойността, която се очаква да заплати на финала.
Честа практиката е тази такса да не е посочена като конкретна сума в предложената оферта. Тя се разбива и се включва към други изброени позиции. Така клиентът реално остава с впечатлението, че плаща само за използвани материали и труд на изпълнителя. Реално тези суми вече са натоварени с допълнителен процент на база разходи за управление.
Най-често тази такса може да се изчисли като определен процент от общата стойност на възложения ремонт. В други случаи бива добавена като надценка на труда, което оставя впечатлението, че работата на майсторите се заплаща на по-висока цена. Когато бъде включена като надценка при материалите, тази такса е най-трудна за установяване. Освен че цените варират при различните доставчици, компаниите ползват големи отстъпки, което допълнително увеличава печалбата.
Сумата за управленската такса може да варира от 10 до 25 % от общата стойност на проекта. Тази голяма разлика се базира на сложността, мащаба и обхвата на услугите, предоставени на клиента. Ако например ремонтът на едно жилище струва 30000 лв, управленската такса може да бъде между 3000 и 7500 лв. Тази сума не е малка, но е напълно оправдана. Проблемът е в това, че често се пропуска при обсъждането на условията по договора и не е ясно дефинирана.
Скрит разход № 2
Надценката над доставяните на обекта материали е друг скрит разход, който рядко се конкретизира по време на преговорите. Не може да се отрече, че това е едно изключително облекчение за клиента. Той не губи време в договаряне с доставчици и обикаляне по складове. Инженеринговата компания поема това задължение, още повече, че тя е запозната отлично със спецификата на различните материали.
Голям плюс е минимизирането на логистичните проблеми, грешките при поръчка, прецизирането на количествата и забавянето на доставките. Финансирането на тази дейност в много случаи се осъществява посредством начисляване на надценка върху материалите. Тази надценка също варира в границите между 10 и 25 %, особено при обекти със специални изисквания по отношение на дизайна.
При малки ремонти тази сума не повлиява значително договорките. При цялостен основен ремонт обаче говорим не само за строителни материали, а и за настилки, врати, фаянс, санитария, осветителни тела, мебели и други. Дори минимална надценка, начислена върху този значителен разход, ще го натовари допълнително с няколко хиляди лева.
Поради тази причина собственикът трябва да е наясно как се формира всяка една от цените, залегнала в договора. Ако компанията има договорни отношения с доставчици и ползва значителни отстъпки при покупка, такава надценка няма да промени съществено крайната цена за клиента. В противен случай клиентът трябва да има право да направи своя избор за действие, съобразен с финансовите му възможности.
Скрит разход № 3
По време на изпълнение на ремонта възникват някои промени, които стават причина за начисляване на допълнителни разходи. Това е друг скрит риск, срещу който не са застраховани нито клиентите, нито изпълнителите. Винаги могат да изникнат неочаквани ситуации, изискващи реакция на момента.
При добре обмисленият и подготвен проект има предвидени клаузи, които дават яснота за реакцията в такива ситуации. Така е на теория, но на практика не всичко може да се предвиди. Много голяма част от проблемите възникват следствие промяна на желанията на клиента. Често по време на самия процес собствениците решават, че искат друг вид плочки, друг тип осветление или мазилка. Така в бюджета настъпват промени, които имат ясен произход и причина.
По време на ремонта има риск от възникване на скрити технически проблеми, водещи до допълнителни разходи за материали и повече труд. Много от инженеринговите компании определят тези разходи като допълнителни задачи и ги таксуват извън базовата оферта, предложена на клиента. Това променя значително бюджета на ремонта. Добрата практика налага такива ситуации да бъдат предварително обсъдени и описани в договора.
Реална стойност на инженеринговата услуга
Преди да подпишете обвързващ договор, добре е да се информирате относно реалната стойност на инженеринговата услуга. Поискайте конкретен отговор на няколко въпроса, които ще ви дадат яснота относно формирането на крайната цена:
- каква е таксата за управление на проекта;
- има ли включена надценка на материалите и какъв е нейният размер;
- как се таксуват непредвидените промени в проекта;
- кой носи отговорност за допуснати грешки при доставките;
- как се контролира качеството и сроковете на изпълнение;
Добрата компания няма да има затруднения да даде отговор на всички тези въпроси и да изяви готовност да бъдат обсъдени те.
Заключение
Инженерингът сам по себе си рядко може да е проблем. Липсата на прозрачност при договорките обаче със сигурност е такъв. Когато клиентът търси качествено и професионално изпълнение за своя проект, той има чудесния шанс да го повери на доказани специалисти в бранша. Ако освен отлична работа компанията предлага и прозрачност в договореностите, резултатът наистина ще си е заслужавал парите. Информираността и добрата комуникация са основата, върху която с труд се гради име и репутация.